新桥东片区重点更新单元效果图。

作为深圳市首个“平方公里”级重点城市更新项目——总投资548.65亿元的新桥东片区重点城市更新项目（以下简称“新桥东项目”）是深圳有史以来最大的城市更新项目，近年来备受关注，它还肩负着“打造具有示范效应和引领作用的产城升级项目”的重任。

经过两年多的精心筹备，新桥东项目于10月23日正式开工建设。不久的将来，一座以生产、生活、生态融合的新桥智创城将在深圳西部拔地而起，将会打造湾区一流的智能装备制造基地、国际顶尖的物联网产业集群、享誉全球的新型产业先行示范标杆。

连片改造

新桥东面积为平方公里级

随着城市的高速发展，深圳的新增土地所剩无几。如何通过存量用地的开发释放土地潜能、优化城市结构、破解发展瓶颈、实现精明增长，是摆在深圳面前的一个重要课题。2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念。

但是，深圳的城市更新也存在着集中连片开发不足，落实大型设施的能力有限的问题。市政府报告指出，虽然全市城市更新项目平均规模为8万平方米，但从实际推进情况来看，市场主体往往挑选面积小、成效快的项目，导致项目趋于“碎片化”，规模偏小、分布零散，难以落实大规模产业项目。同时，城市更新项目对于寄宿制高中、综合医院、污水处理厂等区域和城市发展紧缺的大型公共设施落实能力有限，补齐民生短板的能力有待提升。

2017年8月，深圳市委六届九十六次常委会会议提出，要千方百计保障产业发展空间，各区（新区）要着力整备出至少一块较大面积的区域，按照产城融合、职住平衡原则，由政府主导，统一规划开发，优先保障先进制造业，更好服务实体经济。

作为深圳的经济大区、产业大区，宝安迅速响应市委相关要求，积极谋划。通过在全区范围内的详细排查筛选，选定新桥东片区作为宝安区重点更新单元试点项目。该片区范围内现状主要为工业用地，建筑大多建设于上世纪九十年代，建筑质量低下，土地利用效率低，配套设施严重缺乏，无法匹配片区产业转型发展需求。

新桥东项目位于宝安区新桥街道庄村路以南、甘霖路以西、广深高速以东、屋山水库以北，拆除用地面积为1340662.8平方米（含康大工业基地城市更新单元67847.4平方米）。该片区位于粤港澳大湾区及广深科技走廊的核心地段及重要节点上，片区的产业转型升级对于打造粤港澳大湾区核心创新引擎，继续支撑深圳高新技术产业大发展具有十分重要的意义。

2018年12月，新桥东片区列入深圳市重点更新单元计划，也是深圳市人民政府批准的首个“平方公里”级的重点城市更新单元，拟更新方向为普通工业、新型产业等功能。该片区是广深科技创新走廊上重要的产业城，具有独特的区位优势，将以“智能制造+创新研发”为核心发展要素，开发价值极高。

根据深圳市人民政府印发的《深圳国家高新区扩区方案》，新桥东片区将成为深圳未来率先建成具有全球影响力的世界一流高科技园区，产业高端化发展的重要基地，广深港澳创新走廊的主要创新节点，深圳国际科技创新中心的核心引擎和关键区域，可持续发展的全球创新创意之都的重要载体之一。

规划先行推动项目的高水平建设

为高标准推进产业园区建设，充分实现新桥东项目的产业价值，宝安区委区政府决定对该项目进行全球招标。2019年1月至6月，深圳市新桥东项目城市设计进行了国际咨询，“深圳市城市规划设计研究院有限公司+怡境师有限公司联合体”获得一等奖。国际咨询成果已融入到城市更新单元规划，该重点城市更新单元规划已编制完成，并于2019年12月20日经市政府办公会议审议并原则同意。

项目按照国际一流、国内领先的高标准进行规划建设，综合考虑对周边山体、水库及既有城中村的影响，以“山麓海绵”策略营造山水城景交融的绿色城市形态；以“智汇廊桥”策略聚焦产城共享服务空间，营造园区公共活力骨架；以“工业上楼”策略对产业街区及建筑提出空间控制要点，提升工业楼宇利用效率。

在专项规划“两带三廊三极”的“创新矩阵”结构上，深入优化一期建筑设计，以“三轴四廊”的成长型空间结构统领该片区的有机发展，满足产业的功能配套，实现交通通达性提升、配套服务提升、环境质量提升、物业价值提升，打造宜居宜业、生产生活生态“三生”融合的智创新城。其中，南北“三轴”为西部沿广深高速的“产业生产发展轴”、中部“产业配套生活轴”和沿山“山水生态轴”，东西“四绿廊”为链接城市与自然“集群智造走廊”“山城文创走廊”“创新共享走廊”“城市活力走廊”，营造“寄情山水，眺望未来”的新型产业智造集群山谷城市形象。

2020年1月22日，宝安区政府办公室发布《深圳市宝安区人民政府办公室关于宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元（含康大工业基地城市更新单元）规划审批情况的通知》（以下简称《通知》），建立“政府统筹规划+区属国企实施+街道办参与+社区股份公司配合”四级联动改造机制，研究协调重大事项及问题，推动项目实施。

《通知》中要求，要综合运用“拆除重建+综合整治+土地整备+违建拆除”多手段结合的全新模式，统筹解决片区周边约2.3平方公里存量土地发展的问题：将符合条件的现状老旧工业区约1.27平方公里纳入重点更新单元拆除范围，通过拆除重建方式完成升级改造；将城中村纳入“双宜小村”范围，通过综合整治模式实现片区居住品质的提升；将部分现状空地约7万平方米纳入土地整备计划；对于片区内符合强制拆除条件的违法建筑，必要时进行强制拆除。

全新模式打造高质量“产城融合”样本

新桥东项目实施之初，区委区政府就明确提出，“不能做了更新，跑了企业”，为确保优质企业不流失，开展了项目范围内“规上”“国高”企业安置工作，确保项目动工之前，所有优质企业得以妥善安置。在多方共同努力下，避免了优质企业流失。

据了解，项目72公顷产业开发建设用地约402万平方米物业中，除回迁物业约160万平方米外，其余物业均由区属国企掌控，建成后可销售或租赁给优质的高新技术企业，发挥“产业保障房”的功能，必要时可调节产业用房租金，保障企业发展；另外，该项目还贡献了10公顷的产业用地，可供政府通过“招拍挂”的方式出让给优质企业。

该更新单元（不含康大项目）土地移交率超过50%，主要用于建设高中、九年一贯制学校、道路、绿地等；另外还附设配建了幼儿园、公交首末站、大型社区健康服务中心、文化活动中心、菜市场、变电站等设施。项目结合周边山水人文景点资源，盘活城市空间，打造高质量“产城融合”样本。在规定范围内，临山一侧配建了约66.2万平方米的宿舍，并配置了16.5万平方米可售型人才住房，结合片区保留城中村，片区职住比可达50%以上。

按照规划，新桥东项目片区功能定位为湾区一流的智能装备制造基地、国际顶尖的物联网产业集群、享誉全球的新型产业先行示范区。通过整体更新改造，该项目将整合空间和土地资源，科学导入产业，提升片区人居环境，打造粤港澳大湾区科技创新主平台与应用先导区，以及代表宝安区未来、独具山水湖城特色的新一代产城中心。

宝安日报记者 张剑峰 通讯员 张文婷