沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元区位图。

伶仃洋畔，凤凰山下。成片的古建筑群落呈鱼骨状格局分布在沙井街道，在宋代，这里是著名的归德盐场，清朝中期养蚝使得这里重新兴旺起来。如今，这片被称为“沙井古墟”的古建筑群再次受到人们的关注，在以蚝文化为代表的海洋文化的厚重背景下，这片古墟将被活化升级为“金蚝小镇”，迎来一次新的变革。

《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中提出“城市文明典范”和“民生幸福标杆”的战略定位，构建高水平公共文化服务体系、现代文化产业体系和优质均衡的公共服务体系。沙井大街片区是深圳西部中心的四大核心功能区之一，该片区亟需通过城市更新和历史活化，打造以旅游休闲、商业和文化创意为主导的区域性公共活力中心，成为粤港澳大湾区的海洋文化地标。

千年古墟

历史风貌建筑破败亟需改造

沙井大街片区（金蚝小镇）位于深圳市宝安区沙井街道，又称“沙井古墟”，与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”，自宋代至今，已有约2500年的历史。

据了解，沙井古墟现存宋、明、清、民国等各个历史时期的文物保护单位共33处，其中1处省级文保，2处区级文保，26处未定级不可移动文物，以及大量历史风貌建筑，整体为鱼骨状的半月形空间格局，并逐渐孕育出享誉世界的以蚝文化为代表的海洋文化，具有较高的整体保护价值。

该片区东起环镇路，西至西环路，南起寮丰路，北至北环路，区域内以城中村为主，总建筑面积约217万平方米，共有建筑物5687栋。片区内存有蚝壳墙、龙津石塔、观音宫等文化遗存，有众多祠堂、古井、私塾、民居等古建筑、近代建筑，大部分建筑和设施严重老化，文化遗存和历史风貌建筑较为破败，道路不通畅、公共配套设施缺乏及内涝严重，亟需更新改造。

片区更新项目统筹规划面积约3.1平方公里，涉及13个社区（股份合作公司）。拟拆除面积约为1.4平方公里，其中沙井古墟历史风貌区23公顷。该项目相当于3个大冲旧改，是全市规模最大的旧屋村改造项目，也是首个以“历史风貌区活化”为核心的重点城市更新单元，项目现状的复杂性和实施难度堪称更新单元之最，项目实施将有效盘活城市低效用地，探索出城市更新与历史文化遗产保护的创新典范。

创新模式

延续传承城市历史文脉

2020年10月，习近平总书记考察潮州、汕头时强调，在改造老城、开发新城的过程中，要保护好城市历史文化遗存，延续城市文脉，使历史和当代相得益彰。现在我国经济社会发展很快，城市建设日新月异。越是这样越要加强对历史文化街区的保护，在加强保护的前提下开展城市基础设施建设，有机融入现代生活气息，让古老城市焕发新的活力。

为贯彻习近平总书记“在发展中保护、在保护中发展”重要指示精神，宝安区提出创新保护发展模式，在保护、利用、传承的过程中实现文物的可持续发展。紧抓新近出台的《深圳市历史风貌区和历史建筑保护办法（试行）》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》等历史风貌区保护及活化利用的配套政策，通过与市规划和自然资源局签订合作协议加强市区联动，将沙井大街片区（金蚝小镇）纳入探索历史文化遗产保护开发政策的试点。

按照要求，将突破常规的“以拆论拆”，探索将历史建筑、历史风貌区等“不拆”的空间纳入城市更新拆除范围进行统筹，通过容积率转移或者奖励等方式，鼓励实施主体自行理清历史建筑、历史风貌区的经济关系并实行整治提升后作为贡献用地（包括土地上的建筑物、构筑物等）无偿移交政府，在文化保护优先前提下保障经济利益平衡，充分发挥市场力量在历史文化遗产保护中的积极作用。

宝安区城市更新和土地整备局提出，在改造中坚持文化保护，注重延续城市历史文脉，鼓励“绣花功夫”微改造，让城市留下记忆，让人们记住乡愁，推动沙井大街片区（金蚝小镇）列入重点城市更新单元计划。

统一思想

政企合作保项目公正性

2019年3月，市规划和自然资源局与宝安区人民政府签订了《共同推进规划与自然资源管理合作框架协议》，不定期召开联席会议，探索历史文化遗产保护机制，将沙井大街片区（金蚝小镇）纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录，率先使用容积率审查规定中关于历史风貌区保护奖励政策。

宝安区成立沙井街道沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元现场指挥部，并形成“市直部门+区政府+区各职能部门（街道）+社区”四级组织架构，确保相关工作事宜的分层落实。

宝安区城市更新职能部门和沙井街道多次邀请股份公司召开座谈会，耐心细致地宣讲城市更新政策，解答各股份公司股东的疑惑，宣传规划设计理念。沙井街道办创新成立金蚝小镇片区党委（非建制性区域化党组织），引领统筹工作区域内各类组织、各方力量、各项工作、各种资源，通过发放宣传手册、开展政策宣讲、引导实地考察、测量测绘、党员先锋模范带动、全体动员和个别约谈等方式联合开展拆除范围内3094个地块的更新意愿征集等相关工作。由于信息透明，政策清晰，项目内涉及的13家股份公司召开股东大会时，通过率100%，圆满完成了意愿征集工作。

考虑该项目实施规模大、规划定位高、利益关系复杂，为确保更新单元有序推进，按照区有关工作部署，通过“政府规划统筹+市场主体实施”方式，积极开展政企合作，按程序开展计划申报前期工作，约定该项目单元规划获批后，需按照市、区有关规定以公开方式选择市场主体实施，保障项目的公正性。

规划引领

做好片区统筹打造新典范

宝安区以片区统筹为抓手，沙井大街片区（金蚝小镇）周边约3.1平方公里纳入规划研究范围，通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水治理、历史文化整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决交通长年拥堵、内涝积水严重、文化保护缺失等痛点问题。综合运用“政府规划统筹+市场主体实施”模式和采用“连片旧村+历史风貌区活化整治”实施路径推进项目的实施。

成立工作坊，建立沙井大街片区（金蚝小镇）城市更新专家顾问团队，邀请相关行业领导、城市规划及设计专家、文物保护专家和当地村民等定期研讨把脉，及时诊断问题，提出解决思路。提出“重点更新单元+历史风貌区活化整治”思路开展沙井大街片区（金蚝小镇）活化提升，综合运用“拆除重建+综合整治”多措并举的更新模式，通过“利益共享、统一核算、整体平衡”，实现政府、社区各利益主体的多赢。

同时，通过开展城市设计竞赛、组建多专业领域专家顾问团队等方式，广泛听取专家意见，汇聚外脑智慧，深度挖掘沙井古墟内生价值，探讨文化遗产与文化资产、风貌保护与公共利益、文化延续与现代城市功能、空间“密”与“疏”等关系，多角度探寻沙井大街片区（金蚝小镇）实现文化复兴、城市再造的合理路径，高标准编制规划，将该片区打造成为“双区”建设下城市建设的发展典范、宝安文化之魂与国际会展文旅有机融合的发展典范，成为粤港澳大湾区的海洋文化地标。

宝安日报记者 张剑峰 通讯员 张文婷