《踩盘日记》总第12期。
本周，最让深圳楼市意外的是，再次迎来6盘齐发。上一次，还是2021年初，“万丰海岸城”开盘推出“6选1”。
这次，6个楼盘均位于深圳西部，合计约2800套住宅。其中，最低打折前总价337万/套起，最小户型面积为67㎡。此外，其中还有多个楼盘推开盘折扣。
南方+冯少文制图
对此，有业内分析认为，深圳刚需正迎来西部置业的最友好窗口期。
那么，这批新盘应该怎么选？南方日报、南方+特别策划推出最新一期《踩盘日记》宝安篇，本期带来的新盘是“深铁璟城”。
一、楼盘信息
项目位置:深圳市宝安区松福大道和朗碧路交汇处（地铁11号线碧头站）
占地面积:约33万㎡
建筑面积:约72万㎡
物业类型:商品住宅约18.8万㎡，可售性人才房约18.8万㎡，商业约6.5万㎡，3所幼儿园，1所72班制九年一贯制学校
可售套数:4284套（首批1244套）
项目车位:约3800个（暂定）
容积率:1.57（上盖部分0.6）
产权年限:70年
首批产品:约77-105㎡2-4房小高层，约151㎡4房小洋房
效果图
二、区位
“深铁璟城”项目位于松岗片区地处深圳西北部，与“一市一区三街道”交接，一市是东莞，一区是光明，三街道指沙井、新桥、燕罗。它坐落在西部发展中轴上，扼守深圳西门户，处于广深港科技创新走廊地理中心以及光明科学城、海洋新城、海上田园、东莞滨海湾新区的汇合之地。
同时，松岗片区还接受前海扩容、大空港、107国道黄金商务带等多重规划辐射，区位优势突出，具备了打造“产、城、人”融合发展的突出优势。片区打造以会展、航空、科研为重点的战略性新兴产业集群，将汇聚数十万高端技术人才，规划承载就业人口约70万，居住人口约40万，擎动深圳西部经济腾飞。
今年，宝安区委提出“422133”工作主框架，统筹沙井、新桥、松岗片区，建设深圳成为西部市级中心。松岗作为深圳西部市级中心重要组成部分，从“边缘”走向了“中心”，登上更加广阔的舞台。
三、配套
区位图
1、交通
交通上，项目与深圳西部黄金动脉11号线碧头站无缝接驳，南侧松福大道连接宝安大道、广深公路、京港澳高速、龙大高速等主要干道，与6号线、12号线延长线汇聚于此，直达宝中、南山、福田等中心区。
2、教育
项目规划了一所九年一贯制学校（拟设72个班），是深铁集团重点投资打造的民生标杆项目之一，规划建筑面积约为6.56万㎡，是该片区目前规模较大的学校。
另外，配建的3所幼儿园也是目前在建项目中学前教育较高的配置，加之松岗片区其他在建的1所小学、2所幼儿园，将补齐该片区的教育需求。学校、幼儿园等配建将与一期同步交付使用。
3、商业
项目自带有6万㎡的购物中心，集“购、闲、食、乐、健”于一体。周边还有松岗体育中心、松岗文化艺术中心、图书馆等文体配套。
离项目两公里内的满京华沙浦项目即将开业，以国际化标准为定位，与深圳时尚之都的标签互相呼应，致力打造潮流地标，成为辐射粤港澳大湾区的“微度假”目的地。
沙浦项目整体为150万方全球生活美学综合体，商业部分拥有总建面近20万平米主题购物中心，结合购物、运动、潮玩、餐饮于一体，涵盖主题购物中心、艺术小镇、潮尚街区、5G直播与电商产业园、艺术与设计博物馆、国际教育、酒店等。
放眼区域内，也有天虹购物商场、联投东方商业等醇熟商业圈。
4、公园
项目内将打造城市级近十万㎡的全龄运动公园，包含约2.4万㎡体育公园和约7.5万㎡中心公园双公园，包含游泳池、体育场馆、球类场地和儿童活动场地，以全龄活力空间为特色，形成一轴三区多环的布局。
另外，项目紧邻松岗公园和茅洲河，优质生态浑然天成，繁华与诗意共享的河畔鲜氧环境。
楼盘效果图
5、医疗
松岗人民医院距离项目约2.3公里，今年已与李兰娟、郑树森院士团队合作打造区重点专科消化疾病中心，与中山大学肿瘤防治中心合作建成区肿瘤康复中心。松岗人民医院扩建二期预计明年开工建设，将加快引进广州高等医学院校优质医疗资源。
项目内则配套建设一家社康服务中心，建筑面积1200㎡，满足居民日常医疗康养需求。
6、旧改
松岗片区正处于旧改爆发阶段，算下来有约24个旧改项目，建筑面积超1000万平。包括像华润、卓越、新世界、满京华等多家房企已经进驻，开发的也都是一些超大型旧改，例如华润旧改规模达到了740万平，卓越规划有约91万平的商业中心旧改，新世界有55万平的城市综合体项目。值得注意的是，松岗片区的工业用地居多，因此旧改速度也就更快，也意味着片区价值会较快地随之提升。
具体而言，松岗商业中心等7个项目完成专规，松岗第二工业区、合隆羽绒厂工改立项，中车基地、生物健康科技产业园、满京华科创工坊、佳裕科技大厦加速建设。满京华三期 A、金信金融科技产业园争取明年竣工，预计引进战略性新兴产业、未来产业和先进制造业。
四、小结
总体来看，“深铁璟城”项目集齐了地铁、商业、教育、公园“刚需四宝”。举步之内就能满足日常生活所需。
项目最大的亮点是，大社区、低密度。整个项目占地33万㎡，建面70万㎡，容积率仅有1.57，这是近年入市的住宅新盘中少有的楼盘。其中，北区（为一期，项目分南、北两区开发）规划的是6-11层的小高层住宅。大社区+低密度+“双公园”，非常宜居。
楼盘效果图
同时，“深铁璟城”价格友好，一期将售的最小住宅户型是77㎡2房，适合刚需上车；毛坯限价4.58万/㎡，77㎡住宅总价约350万/套，首付100万（毛坯）出头即可上车。
户型图
近年来，包括黄金内湾、前海扩容、国际会展城、海洋新城等多重叠加，沙井、松岗、宝中等片区已成深圳置业的热点区域。
此前，受备受瞩目的网红楼盘有“华强城市花园”、“万丰海岸城”等。其中，“华强城市花园”是深圳楼市史上，首个采用积分入围公证摇号的楼盘；而“万丰海岸城”，则是深圳楼市史上首个用到“6选1”的楼盘。
如今，深圳楼市正迎来刚需置业深圳的最友好窗口期——大量小户型房源持续供应+限价+折扣开盘+房贷利率低。业内普遍表示，深圳西部置业正当时。
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【策划】冯少文
【图文】冯少文李嘉耀
