新桥东项目效果图。
对规划面积达2.3平方公里的老旧园区进行城市更新，推动产值从原有的90多亿元增至千亿元级别，这一宏大构想正在新桥东片区“工改工”城市更新项目现场加快落地。近期，塔吊每天将一摞摞钢筋从地面吊起，现场机器轰鸣，一栋栋按照先进制造业所需而定制的高品质产业用房正加紧建设。
今年以来，在“422133”工作主框架的部署牵引下，宝安拓展产业空间的步伐跑出了加速度。目前，作为宝安做实四大制造业片区“基本盘”的具体举措之一，新桥东项目正在火热推进当中。在今年市两会上，市政府工作报告进一步将新桥东项目纳入深圳20大先进制造业园区工作范畴，使命在肩、厚望所在，宝安正在全力为深圳科技创新提供战略级的空间支撑。
“工改工”坚持制造业立区
新桥东片区原是一片杂乱的老旧工业区，分布着大批上世纪九十年代兴建的低矮的工业厂房和“散乱污危”企业，产值仅约90亿元。片区地理位置、生态资源优越，地处粤港澳大湾区中轴线上，是广深港澳科技创新走廊深圳北部的重要节点，毗邻深圳国际会展中心和国际机场，周边公园和水库环绕，生态环境良好。
随着近年来宝安经济社会发展不断实现新跨越，新桥东片区的经济产出与占地体量不相匹配的现状得到了越来越多的关注，推动片区实施城市更新被提上了日程。
改什么、怎么改？作为产业大区，宝安坚决笃定了“工改工”的实施路径，明确规划范围2.3平方公里、更新单元面积1.52平方公里。项目于2018年3月启动，在两年半时间里迅速完成了项目更新意愿征集、搬迁补偿安置方案编制、签约、物业清空、建筑物清拆等一系列重点工作，并于2020年10月正式动工，是深圳首个平方公里级以上“工改工”城市更新项目，随后不久被纳入国家级高新区范畴。
今年初，区委七届二次全会全面部署了“422133”工作主框架，将新桥东项目纳入到“加快推进桃花源‘升级版’科技创新中心规划建设”的部署当中，提出将“整合全区科技创新载体资源，实施‘1+3’创新工程，以桃花源科技创新生态园为核心，尖岗山-石岩南、铁仔山、新桥东3个高新区为支撑，打造具有生态本底的升级版科技创新中心”。
在“1+3”组合里，新桥东项目是重要一环。该项目地理位置极佳、资源禀赋一流，且进展迅速。目前，新桥东项目一期工程已全面启动。其中，一期A计划于2024年3月竣工，届时将提供20万平方米的产业空间。一期B计划于2025年10月竣工，将供应22万平方米的工业生产空间、17万平方米产业研发空间和13万平方米的配套宿舍、配套商业居住生活空间。
有业界专家认为，新桥东片区是宝安区工业制造业集中地和深圳融入湾区的桥头堡，对该片区进行更新升级，通过“工改工”方式建设高品质产业园区，有利于吸引更多优质产业落户，为深圳、宝安的产业发展更好地提供支撑。
高质量探索产业转型升级新路径
根据远期规划，新桥东项目产值将达到千亿元级别，并贡献10亿元以上税收。相比较原产值，更新后的新桥东片区产值将提升10倍。
如何达到这一增长？
一方面，宝安通过实施城市更新，对新桥东片区土地开发利用低效的问题进行了纠正。
新桥东片区原是成片老旧工业园区，在实施城市更新过程中，被搬迁人仅社区股份合作公司就多达8个，项目共涉及421家企业。根据规划，更新项目未来容积将达402万平方米，项目建成后，可提供产业空间255万平方米，其中生产空间149万平方米、高端研发空间106万平方米、教育居住生活等各类配套147万平方米。
“工业上楼”是新桥东项目的鲜明特色。在项目首开地块一期A10-05地块，三栋“工业上楼”的芯智坊项目厂房正处于主体施工阶段。按照规划，这里将分别打造12至21层的工业塔楼。“21层已经是一幢100米的高楼了。”项目实施主体、深圳市宝实置业有限公司的项目工程总监汤斌说，“我们要高效集约地利用深圳有限的土地资源，并且在项目的设计和施工中落实。”
与此同时，宝安在新建产业园区过程中坚持对标先进制造业所需，生产空间高度匹配现代生产线。
以芯智坊项目为例，“大”是其突出特点，不仅空间大、载重大，未来能承接的企业体量也大。宝实置业有限公司监事会主席傅贤强介绍，芯智坊一层的面积达1万平方米，接近很多普通厂房一栋楼的面积。“企业搬进来，生产线无论布置50米，还是200米，都没问题，我们的设计可以适应企业的自动化生产。”傅贤强说。
芯智坊项目还预留足够弹性，考虑规模各异的企业需要，项目实现可分可合的多种平面组合，提供单层面积1000到10000平方米的厂房，供企业自由选择；项目在仓储物流、动线设计等方面下功夫，并规划修建小独栋厂房定制产品，务求更好服务未来进驻的企业。
在实施过程中，新桥东项目坚持产业优先，保障生产空间的同时，布局实验室和创新平台，营造绿色城市形态，建设产城共享服务空间，规划学校、公园、住房等各项配套，依托独特的山麓平原生态系统，形成“山水联动、城景相融”“生产、生活、生态”三生融合的产城示范。在产业打造方面，项目将充分发挥作为广深港澳科技创新走廊核心节点、国家级高新区的优势，面向制造业上市企业总部、独角兽、小巨人、专精特新企业，引进一大批优质企业项目，打造先进制造业园区，实现千亿级工业总产值规模。
拓空间为引进战略级项目留白
从全局看，新桥东项目是“422133”工作主框架部署落实的一个缩影，通过“422133”工作主框架，宝安正在全区范围内通过改造、更新、整备等方式，全力拓展优质的产业空间，为抢抓重大历史性机遇、谋划跨越式发展拓展空间载体。
例如，燕罗整街统筹就是其中最大手笔的项目，正按照“面向世界、引领未来、全国示范”的定位推进，计划今年完成3.2平方公里的土地整备。整个项目将分期完成9.36平方公里土地整备，其中连片产业净地6平方公里，形成连片产业空间12.2平方公里，承载全市重大产业项目、重要战略布局，服务全市“高标准开发建设大型产业集聚区，高水平引进大项目、培育大产业”。
对于存量产业空间，2月25日，深圳宝安区产业园区提质增效“大会战”在西乡街道朱坳第三工业区启动。按照“保量、控价、提效、可持续”的整体思路，宝安推动实施“产业园区基础支撑体系巩固工程、产业空间增量供给强化工程、产业空间存量品质优化工程、空间使用成本调控工程和园区运营效能提升工程”5大工程，将通过3年时间，全面提升亩产、优化品质，加快推动全区产业园区提质增效。根据初步测算，宝安今年内将至少新增建筑面积200万平方米的产业空间、优化250万平方米的产业空间。对全区1403个产业园区，宝安计划通过“一年试点、二年推广、三年见成效、四年普及、五年验收（其中2022-2024年为试点推广期）”的五年计划，对全区产业园区中符合改造条件的部分实施应改尽改，将产业园区平均产值提高至2亿元/万平方米。
区委七届二次全会指出，“以战略级空间承载战略级项目”。随着以新桥东项目为代表的系列部署深入实施，宝安正加快全面推动存量产业空间整体统筹、连片整备、科学规划，以产业空间这一基本要素为切入口，通过调整产业空间布局、优化产业空间结构、提升产业空间品质，将大大催化落后产能淘汰、先进制造业集聚的过程，进而促进宝安重构产业格局。
锚定打造世界级先进制造业高地目标，宝安正在以全新姿态冲刺腾飞。
宝安日报记者 陈董成