▲城市有水才灵动，新桥海岸城项目通过城市更新推动石岩渠“暗河”重见天日，幷结合两岸滨水绿地打造生机勃勃河畔生态系统。（效果图）

▲在优化产业空间结构中，推进”M1+M0”模式。（效果图）

2月18日，中共中央 国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，今年也成为规划纲要全面实施的启动之年。宝安，位居深圳湾区的核心地带，地处粤港澳大湾区的地理中心，广深港南北向发展轴和深中东西向发展轴在这里交会，形成了天然的交通要核。然而，曾经创造了经济发展奇迹的宝安，如今面临土地资源枯竭、城市面貌二元现象突出等问题，城市更新成为宝安产业升级、城市品质提升的重要引擎。

自强区放权以来，宝安区的城市更新工作提质、增效，各项指标位居全市前列，新增项目25个，面积352.6公顷，其中，改工类项目16个，拆除范围用地225.7公顷，超过强区放权前历年总和（218.2公顷），项目数量和面积均居全市第一。未来，宝安将强化城市更新的引擎作用，打造共享共建的开放平台、规范高效的运行体系，建设空间品质一流的湾区核心、产业结构完善的智创高地、生活品质优良的共享家园。为实现宝安新一轮跨越式发展，区委区政府提出，要以更高的政治站位、更广的视角、更高的标准、更快的速度、更优的服务、更严的纪律推进城市更新工作，在新时代新征程中谱写湾区追梦的新篇章。

宝安答卷

新增改工类项目数量和面积全市第一

目前，宝安区构建了城市更新委员会“1+1+6”决策体系，建立了规范清晰的“1+12”运行机制。2018年4月，针对强区放权后制约宝安区城市更新开展的问题，印发了《关于加快城市更新工作的若干措施》，提出计划申报、规划审查（含M0配置、公配设施配置）、用地出让等全流程的优化强化措施，加快和加强城市更新工作。

坚持规划领控，强化先规划后更新的管理机制，把产业规划、空间规划、交通市政规划、公配设施规划做细做实，并严格按照规划实施，推动城市功能和品质的提升。通过高水平的规划，优化城区结构，激发城市活力，调整空间结构，优化空间布局。

强区放权以来，宝安区城市更新各项工作有序有效开展，各项指标位居全市前列。新增项目25个，面积352.6公顷，其中，改工类项目16个，用地225.7公顷，超过强区放权前历年总和（218.2公顷），数量和面积均居全市第一。全市最大更新单元新桥东片区重点更新单元，经市政府批准列入计划；2018年，规划配建保障性住房、创新型产业用房、独立占地公共配套设施三项指标均居全市首位；土地供应111.2公顷，收储移交公共利益用地42.48公顷；23个项目新动工，13个项目竣工；实现固定资产投资328亿元。

宝安模式

符合宝安区情的方法路径

强区放权以来，宝安城市更新不断探索符合宝安区情的方法路径，打造“宝安模式”。

在连片旧工业区改造升级中，开创出重点更新单元+土地整备+综合整治的“新桥东”模式，以及功能不变、权属不变、主体结构不变、完善配套的“桃花源”模式。“新桥东”模式，积极研究市重点更新单元政策，创新提出“政府主导+区属国企实施+街道、社区参与”和“重点更新单元+土地整备+综合整治”模式，“新桥东经验”获市高度认可。2018年12月经市政府批准，新桥东片区重点更新单元列入计划，拆除用地面积约为1.27平方公里，单个项目用地规模全市最大。将打造以“M1+M0”为改造方向的具有示范效应和引领作用的产业升级示范区。预计可新增约260万平方米建面优质产业空间，引进优质企业入驻；“桃花源”模式，根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等相关政策，并结合实际，制定了《宝安区旧工业区整治提升暂行办法》。该办法对市级政策进行了细化完善，在此基础上，重点对宝安桃花源科技创新园连片旧工业区进行了整治提升，提出“桃花源”模式；预计可优化提升约35万平方米产业空间。

在优化产业空间结构中，在严格落实工业区块线管控要求的前提下，结合宝安区实际，增加产业生产空间，合理配置制造与研发用房空间，推行“M1+M0”模式。工改M0+20%无污染厂房，对强区放权前已列入市更新单元计划未批规划的“工改M0”项目，要求配建不低于主导用途建筑面积20%的无污染厂房，保障生产空间；工改M1+20%M0，对用地规模超过5公顷的“工改工”项目，可结合全区产业规划布局、区位、交通及实际发展需要，规划配置不超过开发建设用地20%的M0功能，优化园区结构；引导M0集聚，打造科创研发高地。对位于城市核心区、城市中心或组团中心，特别是新安尖岗山、环西乡环铁仔山片区的“工改工”项目，可规划配置开发建设用地20%以上的M0，打造先进制造的研发集聚高地；通过产业遴选，确定M0、M1比例。对于部分以M0主导的“工改工”项目，引进优质企业，以产业遴选等方式，确定M0、M1比例，精准配置产业空间，加速产业升级。

此外，在提升城市更新功能与品质上，还包括以下几种模式。通过城市更新，加强对历史建筑、历史风貌区的保护、活化和传承，打造一批特色文化街区，提升宝安城市文化内涵。试点推行“连片旧屋村改造提升+历史街区活化保护”模式；在公共配套设施与项目同步规划、同步建设、同步验收、同步使用时，使用的“四同步”模式；用“更新局技术把关+专家评审优化+委员会科学决策”三层审查模式，打造建筑精品，提升城市品质；通过城市更新和土地整备联动，解决石岩一级水源保护区历史遗留违法建筑拆迁难和安置难问题的“一水”模式。

宝安愿景

把宝安建成一流湾区核心

按照建成现代化、国际化城市，具有世界影响力的创新创意之都功能定位和建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国的城市范例的目标，发挥规划统筹作用，落实各层次规划要求，推动重点区域改造，完善城市功能和空间布局，加快城市基础设施建设，提升城市空间品质，将宝安区建成布局合理、功能完善、运行高效、空间品质一流的湾区核心。

强化政府规划主导，严格落实《深圳市工业区块线管理办法》，通过综合整治、拆除重建、利益统筹等模式，强力推进连片旧工业区改造升级，探索“工业上楼”，为实体经济的发展提供充足的、交通便利、结构完善的产业空间，助力智创高地的建设。落实全市工业区块线管理要求，确保74平方公里工业用地不减少，保障工业发展空间，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业转型升级。按照“政府规划统筹+区属国企实施”和“政府规划统筹+市场主体实施”两种升级实施模式以及“一般更新单元、重点更新单元、综合整治、利益统筹”四种更新改造路径，落实《宝安区旧工业改造升级行动方案》，有序、滚动推动“10+18”个约30.53平方公里连片旧工业区改造，重点推动新桥东重点更新单元、航城航港生态产业城、松岗江碧环境生态产业园、西乡桃花源智创小镇、福永龙王庙军民融合小镇、石岩南片区等6个连片旧工业区改造升级。在《关于设计高层（超高层）厂房可行性分析报告》《宝安区高层厂房建筑设计审核要点》基础上，试点推行“工业上楼”，促进产业用地集约节约利用。

以人为本，完善公配，加强建筑设计和城市设计，强化互联互通、开放共享，在“增绿”“护蓝”上下功夫，注重文脉传承，提升城市整体形象与环境品质，打造精品城市，建设生活品质优良的共享家园。包括，完善公配，推行“三个优先”；加强建筑设计，提升城市形象；强化互联互通、开放共享；落实海绵城市，着力“增绿”“护蓝”；注重文脉传承，打造特色街区。

落实“深圳90”改革要求，提高服务意识，鼓励提前指导，制定标准，优化监管，全面提高城市更新效率。推动宝安区城市更新智慧管理平台上线运行，包括城市更新项目智能审批系统、跟踪监管系统、辅助决策支持系统、综合管理信息库、移动终端查询系统、市区系统对接融合等，实现动态管理更新项目开发建设全过程，加强部门间的信息共享，逐步打造“阳光更新、效率更新、共享更新”的新格局。

宝安日报记者 张剑峰 通讯员 张文婷